Vastgoed privé of via de BV?

Grondslag: WOZ-waarde minus hypotheek. Fictief rendement voor vastgoed: 6,04% (2026). Over dat fictief rendement betaalt u 36% IB.

Heffingsvrij vermogen: €57.000 per persoon (€114.000 voor fiscale partners) over totaal vermogen.

Voorbeeld: WOZ €450.000 → fictief €27.180 → belasting ≈ €9.785/jaar.

Belasting over werkelijk rendement via een vermogensaanwasbelasting: jaarlijks huurinkomsten en de ongerealiseerde waardestijging belast. U hoeft niet te verkopen om belasting te betalen over de groei.

Formule per jaar: (huurinkomsten − kosten + waardestijging − vrijstelling) × 36%

Vrijstelling: €1.800 per partner/jaar (€3.600 fiscale partners).

Bij verkoop: geen extra heffing op verkoopwinst (al jaarlijks belast). Buitenlandse KVB kan nog wel van toepassing zijn.

⚠️ Dit model gaat uit van het vermogensaanwas-principe zoals in de huidige plannen voor 2028. De definitieve wetgeving kan afwijken.

Als u als DGA/aandeelhouder een pand bezit en dit verhuurt aan uw eigen BV, kwalificeert dit als terbeschikkingstelling (art. 3.91/3.92 IB).

Gevolgen:

• Huurinkomsten belast in Box 1 (niet Box 3)
• Kosten (rente, onderhoud, afschrijving) zijn aftrekbaar van de TBS-inkomsten
• 12% TBS-vrijstelling op het netto TBS-saldo
• Waardestijging bij verkoop belast in Box 1 (stakingswinst)
• Boekwaarde pand op de TBS-balans; afschrijving tot bodemwaarde (WOZ)

Verschil met Box 3: TBS kan voordeliger zijn als de huur laag is t.o.v. de waarde (Box 3 rekent altijd over WOZ). TBS is nadelig bij hoge waardestijging (die is straks belast in Box 1 in plaats van onbelast bij verkoop via Box 3).

Vergelijking in deze tool: TBS-privé vs. pand in de BV (Vpb). Bij TBS blijft het pand privé bezit; de BV betaalt huur die bij de BV aftrekbaar is.

De BV koopt het pand. Winst (huur minus kosten, afschrijving) belast met Vpb: 19% t/m €200k, 25,8% daarboven.

Afschrijving: gebouwdeel (niet grond) tot max 50% WOZ-bodemwaarde.

Privégebruik DGA: bijtelling op zakelijke huurwaarde; te verminderen met gebruiksvergoeding.

Bij bedrijfspand: geen privégebruik → geen bijtelling. De BV trekt de huur af als kosten (zakelijke huur = aftrekpost voor exploiterende BV).

Dividend naar privé: Box 2 — 24,5% (t/m €67k) of 31%. Gecombineerde druk Vpb + Box 2 ≈ 38–49%.

Vakantiehuis: privégebruik is normaal, dus bij de BV geldt een bijtelling. Box 3-kant: huur en WOZ beiden in de grondslag.

Beleggingspand (verhuur aan derden): geen privégebruik, geen bijtelling in de BV. Box 3-kant: identiek — WOZ-grondslag. Het verschil zit puur in de BV-kant (bijtelling = 0).

In de tool: kies "Beleggingspand" om de bijtelling automatisch op 0 te zetten.

Box 3: buitenlands vastgoed valt in beginsel ook in NL Box 3. Belastingverdrag kan vrijstelling met progressievoorbehoud geven.

Lokale belasting: huurinkomsten en/of verkoopwinst kunnen lokaal belast zijn (bijv. Spanje: 19–24% KVB voor EU-burgers). Stel de KVB in bij "Overige parameters".

TBS buitenland: technisch mogelijk, maar verdragsrechtelijk complex. Raadpleeg een fiscalist.