Internationaal · Onroerend goed · Box 3-vrijgesteld
Een vergelijking van de belastinggevolgen van een tweede woning in Nederland, Frankrijk, Duitsland, Spanje en Portugal — van aankoop, via het bezit, tot de verkoop. Uitgangspunt is een in Nederland wonende belastingplichtige.
Eenmalige aankoopkosten · jaarlijkse lasten over de bezitsduur · belasting bij verkoop. De waardestijging stel je zelf in met de schuif.
| Component | Nederland concept-stelsel |
Frankrijk | Duitsland | Spanje | Portugal | Italië |
|---|
De structurele kenmerken die de cijfers sturen.
| Kenmerk | NL concept |
FR | DE | ES | PT | IT |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Overdrachtsbelasting | 8% · btw 21% | ≈5,8% · btw 20% | 3,5–6,5% | 6–10% · IVA 10% | 1–8% progr. | 9% over cadastraal · IVA 10% |
| Vermogensbelasting (jaarlijks) | 3,35% bijtelling | IFI >€1,3M | Geen | Patrimonio | AIMI >€600K | Geen |
| Fictief inkomen bij leegstand | Ja (3,35%) | Nee | Nee | Ja (imputado) | Nee | Nee (IMU vervangt rendita) |
| Heffing op huurinkomen | huur−kosten, 36% | ≈19% eff. | ≈24% eff. | 19% netto | 25% bruto | 21% cedolare secca |
| Vermogenswinst (lange termijn) | 36% bij verkoop | 0% na 30 jr | 0% na 10 jr | 19% altijd | 50% × progr. | 0% na 5 jr |
| Hypotheekrente aftrekbaar | Ja (vs. rendement) | vs. huur | vs. huur | vs. huur (EU) | vs. huur | Beperkt (cedolare) |
| Vrijgesteld van NL Box 3 | — | Ja (verdrag) | Ja (verdrag) | Ja (verdrag) | Ja (verdrag) | Ja (verdrag) |
Hier gerekend volgens het voorgestelde stelsel (Wet werkelijk rendement box 3), niet het huidige forfait. Aankoop: bij bestaande bouw 8% overdrachtsbelasting (tweede woning, 2026), bij nieuwbouw geen overdrachtsbelasting maar 21% btw (vrij op naam — de btw zit normaal al in de VON-prijs). Jaarlijks hangt het af van het gebruik: bij eigen gebruik de vastgoedbijtelling van 3,35% × WOZ × 36%; bij verhuur ≥90% de werkelijke huur minus kosten × 36%; bij deels verhuurd (<90%) de hoogste van die twee. Financieringsrente is aftrekbaar. Nieuw: de WOZ-waardegroei wordt belast bij verkoop (36%). Dit voorstel is nog niet aangenomen. Deze kolom geldt voor een woning in Nederland; een buitenlandse woning krijgt aftrek ter voorkoming van dubbele belasting.
Aankoop bij bestaande bouw ≈ 7,3% (droits de mutation ~5,8% + notaire); sinds 2025 in veel departementen ~6,3%. Bij nieuwbouw (VEFA, van een ontwikkelaar) vervalt het meeste registratierecht (0,7%) maar geldt 20% TVA — die zit normaal al in de TTC-prijs. Jaarlijks: taxe foncière, taxe d'habitation (tweede woning) en IFI-vermogensbelasting pas boven €1,3M netto vastgoed. Omdat een NL-inwoner in Nederland sociaal verzekerd is, geldt op Franse huur en vermogenswinst alleen de 7,5% prélèvement de solidarité i.p.v. de volle 17,2% CSG/CRDS. Vermogenswinst kent tijdsafbouw: inkomstenbelasting 0% na 22 jaar, sociale heffingen volledig weg na 30 jaar. Geen fictief inkomen bij leegstand.
Grunderwerbsteuer 3,5–6,5% per deelstaat — die geldt voor nieuw én bestaand: een sleutelklare nieuwbouwwoning van een Bauträger is btw-vrij en valt onder de Grunderwerbsteuer. Geen vermogensbelasting, en vermogenswinst volledig belastingvrij na 10 jaar bezit. Wel kent vrijwel elke toeristische gemeente een Zweitwohnungsteuer: ~5–35% over de (fictieve) kale jaarhuur, hier instelbaar (standaard 10%), alleen bij eigen gebruik. Per saldo gunstig voor lang bezit.
Bij bestaande bouw betaal je ITP, die per autonome regio verschilt (Madrid 6%, Andalucía 7%, Costa Blanca/Valencia 9%, Cataluña 10%) — kies de regio hierboven. Bij nieuwbouw vervalt de ITP en betaal je 10% IVA + 0,5–1,5% AJD. Overige kosten (notaris, registro, gestoría, advocaat) samen ~2%. Let op twee jaarlijkse posten: bij leegstand een fictief inkomen (imputación, ~0,1–0,2% van de cadastrale waarde) en een Patrimonio-vermogensbelasting boven €700K per persoon. Die laatste verschilt sterk per regio: Madrid en Andalucía geven 100% korting (effectief €0), de overige regio's hanteren de landelijke schaal — kies de regio hierboven, dan past de tool dat toe. (Boven ~€3M netto kan de landelijke solidariteitsheffing alsnog gelden.) Huurinkomen EU-niet-inwoner: 19% over netto, met kostenaftrek. Vermogenswinst vast 19% plus gemeentelijke plusvalía.
Progressieve IMT (1–8%, hoger voor luxe), plus zegelrecht 0,8% — en de IMT geldt voor nieuw én bestaand (er is geen btw-vervanging zoals in Spanje/Frankrijk; woningverkoop is doorgaans btw-vrij). Jaarlijks IMI ≈0,3–0,45% en AIMI boven €600K (€1,2M voor een paar). Geen fictief inkomen bij leegstand. Huurinkomen EU-niet-inwoner 25%; vermogenswinst wordt sinds 2023 voor EU-niet-inwoners als inwoner behandeld: 50% van de winst belast tegen de progressieve IRS-tarieven (13–48%), niet langer 28% vlak over de volle winst. Voor een niet-inwoner met enkel deze bate valt dat door de opbouw vanaf de laagste schijf vaak lager uit dan 28%.
Italië heeft twee eigenaardigheden. Ten eerste wordt de overdrachtsbelasting (imposta di registro, 9% voor een tweede woning) niet over de koopsom geheven maar over de veel lagere cadastrale waarde — effectief vaak ~4–5% van de marktprijs (de verhouding tussen cadastrale en marktwaarde stel je hierboven zelf in, standaard 50%). Bij nieuwbouw van een ontwikkelaar vervalt dat en geldt 10% IVA over de koopsom (22% bij luxe). Ten tweede is de jaarlijkse IMU — net als in Duitsland — een gemeentelijke belasting: het tarief verschilt per comune (0,4–1,06%, standaard 0,86%), hierboven instelbaar. Geen vermogensbelasting en geen apart fictief inkomen (de IMU vervangt de inkomstenbelasting over de rendita). Huur: cedolare secca 21% vlak over de bruto huur, óf — als je dat hierboven kiest — de progressieve IRPEF (23–43%) over vrijwel de bruto huur; cedolare is voor de meeste verhuurders gunstiger maar niet altijd beschikbaar. En het grote pluspunt: de vermogenswinst is volledig vrijgesteld na 5 jaar bezit (binnen 5 jaar 26%) — de kortste vrijstellingstermijn van alle zes landen.