Structuur 1 — Privé bezit›
NL vastgoed: Box 3 (forfaitair of werkelijk rendement). Geen KVB bij verkoop onder forfait; onder werkelijk stelsel is waardestijging jaarlijks belast (vermogensaanwas).
Buitenlands vastgoed: valt formeel in NL Box 3, maar het belastingverdrag geeft vrijstelling met progressievoorbehoud — effectief betaalt u in NL niets over het pand. De lokale belastingen zijn bepalend: lokale OZB, huurbelasting voor niet-inwoners en lokale KVB bij verkoop.
Structuur 2 — Nederlandse BV›
NL vastgoed: BV betaalt Vpb over huurwinst (19%/25,8%) en over de verkoopwinst (stille reserve). Daarna Box 2 bij dividenduitkering (24,5%/31%).
Buitenlands vastgoed in NL BV: de objectvrijstelling (art. 15e Vpb) stelt buitenlandse vastgoedresultaten vrij in de NL Vpb. De BV betaalt dan lokale belasting over huur (niet-ingezetenen tarief) en lokale KVB bij verkoop. Bij uitkering aan de DGA: normaal Box 2.
Per saldo: buitenlands vastgoed in een NL BV = lokale belastingdruk + Box 2, zonder NL Vpb.
Structuur 3 — Lokale entiteit (SL, SCI, Srl, GmbH, Lda)›
Een vennootschap opgericht in het land van het vastgoed:
| Land | Rechtsvorm | Lokale Vpb | Bronbelasting div. |
|---|
| 🇪🇸 Spanje | S.L. | 25% | 15% |
| 🇫🇷 Frankrijk | SARL (of SCI*) | 25% | 15% |
| 🇮🇹 Italië | S.r.l. | 24% + 3,9% Irap | 15% |
| 🇦🇹 Oostenrijk | GmbH | 23% | 15% |
| 🇵🇹 Portugal | Lda. | 21% | 15% |
Mechanisme: lokale Vpb over huurwinst en verkoopwinst → dividend naar NL met bronbelasting (15% onder verdrag) → Box 2 in NL met verrekening van de bronbelasting.
* SCI (Frankrijk): standaard fiscaal transparant. Bij Frankrijk biedt de tool een aparte SCI-keuze (default): de rekenkern belast de winst dan direct bij de aandeelhouder tegen de lokale IB-tarieven en de exit tegen de persoonlijke KVB — zónder Box 2 of bronbelasting, mét entiteitskosten. De SARL-optie modelleert de opaque route (Franse IS + bronbelasting + Box 2). De SCI-modellering blijft een benadering op hoofdlijnen.
Wanneer zinvol: zelden puur fiscaal. Wel bij lokale financieringsvoordelen, aansprakelijkheidsafscherming, meerdere panden lokaal, of estate planning.
🇪🇸 Spanje — details›
IBI: jaarlijkse gemeentelijke OZB, 0,4–1,1% van de valor catastral (doorgaans veel lager dan marktwaarde).
Huur (niet-ingezetene EU): 19% over netto huurinkomsten (kosten aftrekbaar voor EU-burgers).
KVB: progressief 19% (t/m €6k) / 21% (€6k–€50k) / 23% (boven €50k). Plus gemeentelijke plusvalía.
Transfer tax (ITP): 6–10% afhankelijk van regio.
Vermogensbelasting: boven ~€700k per persoon kan Spaanse wealth tax spelen (regio-afhankelijk).
🇫🇷 Frankrijk — details›
Taxe foncière: jaarlijkse OZB, sterk gemeente-afhankelijk (typisch €800–€3.000 voor een vakantiewoning).
Huur (niet-ingezetene): minimaal 20% IB + 17,2% sociale heffingen = 37,2% effectief over netto huur.
KVB: 19% IB + 17,2% social = 36,2%, met taper relief: IB-deel vrijgesteld na 22 jaar, sociale deel na 30 jaar.
Transfer tax: ~7,5% (bestaande bouw).
IFI: Franse vermogensbelasting op vastgoed boven €1,3M netto.
🇮🇹 Italië — details›
IMU: (rendita catastale × 1,05 × 160) × gemeentelijk tarief (0,46–1,06%).
Cedolare secca: flat tax op bruto huur: 21% (1e pand), 26% (2e pand, v.a. 2026). Vervangt IRPEF.
KVB: 26% bij verkoop binnen 5 jaar; 0% na 5 jaar bezit.
Transfer tax: 9% over kadastrale waarde (tweede woning).
TARI: afvalstoffenheffing €300–900/jaar.
🇦🇹 Oostenrijk — details›
Grundsteuer: jaarlijkse OZB, relatief laag (0,1–0,2% van de Einheitswert, die ver onder marktwaarde ligt).
Huur (niet-ingezetene): progressieve IB tot 55%; voor bescheiden huurinkomsten effectief ~25–35%. Deze tool gebruikt een instelbaar vlak tarief (default 30%).
ImmoESt (KVB): 30% vast op vastgoedwinst.
Transfer tax: 3,5% + 1,1% registratie = 4,6%.
Let op: in populaire regio's (Tirol, Salzburg) gelden restricties op tweede woningen (Zweitwohnsitz).
🇵🇹 Portugal — details›
IMI: jaarlijkse OZB 0,3–0,45% (stedelijk) van de belastingwaarde (VPT).
Huur (niet-ingezetene): 28% flat over netto huurinkomsten (25% bij langetermijnverhuur onder voorwaarden).
KVB: 28% over de winst voor niet-inwoners (sinds 2023 over 50% van de winst bij EU-inwoners — check actuele stand).
IMT (transfer tax): progressief tot ~7,5%; tweede woning boven €1M: 7,5%.
AIMI: aanvullende vermogensbelasting op vastgoed boven €600k per persoon.
⚠️ Wat valt buiten dit model?›
Dit is een vereenvoudigd vergelijkingsmodel. Buiten scope vallen:
- Holdingstructuren (holding → werk-BV → vastgoed-BV) en de deelnemingsvrijstelling
- Share deals: verkoop van aandelen i.p.v. het pand (o.a. art. 4 WBR vastgoedvennootschappen)
- Leningen DGA ↔ BV en excessief lenen (art. 4.14a IB)
- Renteaftrekbeperkingen: earnings-stripping (ATAD), art. 10a Vpb
- CFC-regels en substance-eisen bij buitenlandse entiteiten
- Lokale afschrijving in buitenlandse grondslagen (per land verschillend)
- Erfrecht en schenking: lokale successierechten op buitenlands vastgoed
- Vermogensbelastingen: Spaanse wealth tax, Franse IFI, Portugese AIMI (wel benoemd in landdetails)
Voor deze onderwerpen: raadpleeg een fiscalist in beide landen.
Verdragswerking NL — buitenland›
Alle behandelde landen hebben een belastingverdrag met Nederland dat het heffingsrecht over onroerend goed toewijst aan het situsland (waar het pand staat).
Privé: NL verleent vrijstelling met progressievoorbehoud in Box 3 (aftrek elders belast). Effectief: alleen lokale belasting.
NL BV: objectvrijstelling in de Vpb — buitenlandse vastgoedresultaten zijn vrijgesteld. Alleen lokale heffing + Box 2 bij uitkering.
Lokale entiteit: lokale Vpb, daarna 15% bronbelasting op dividend (verdragstarief), verrekenbaar met NL Box 2.
⚠️ Deze tool is een modelmatige benadering. Verdragsdetails, lokale uitzonderingen en antimisbruikbepalingen vereisen advies van een fiscalist in beide landen.